以短信方式订立合同的认定

【案情】：2012年11月，原告李某与被告张某签订《房屋租赁合同》，约定由张某承租李某房屋，租期一年，至2013年10月31日，租金每年10万元，半年一付。2013年租赁合同到期后，双方通过短信方式协商续租事宜，张某要求李某提供汇款用的银行账号，李某予以提供，张某向李某汇款4.5万元（扣除张某给李某做防水的费用5000元），但李某认为扣除防水款后，张某应当给付6万元的租金，张某认为半年租金是5万元，不同意按照半年租金6.5万元的标准续签合同，双方就此发生争议。李某诉至法院，要求解除《房屋租赁合同》，张某返还房屋，并按照每日365元的标准支付自2013年11月1日至实际腾退之日止的房屋使用费。

【案件评析】：本案的争议焦点是双方协商续租的合同是否成立。其中包括两个关键点：一是承诺的期间；二是无合意之履行行为不能视为合同成立。

1、关于承诺期间。

合同的成立，是缔约双方为意思表示并达成合意的过程。缔约达成合意，是合同的条款，至少是主要条款已经确定，各方当事人享有的权利和承担的义务得以固定。合同的订立，以要约、承诺的方式作出。对方当事人了解要约内容时要约开始生效，受约人得以在一定期间作出承诺，此期间为要约存续期间。要约人在要约中定有存续期间，受约人需在此期间作出承诺，未定存续期间的，要约以对话方式作出的，应当即时作出承诺，但当事人另有约定的除外。对话为要约者，受约人未立即承诺的，要约即失去效力。

本案中，双方以电信方式协商续租事宜，虽非传统意义上的订立方式，但由于短息以即时可收发的状态，双方可即时了解对方的意思表示，故本案中双方订立合同的方式，可以参照适用合同法规定的以对话方式的协商。则一方发出要约后，另一方需即时承诺，否则要约失效。

李某要求年租金为13万元，张某未即时承诺，该要约失效。同时张某要求租金10万元，李某亦未立即承诺，双方就合同价款未达成合意。虽然在一审的庭审中，张某表示愿意以13万元的价格承租涉案房屋，但由于李某之要约已经失效，张某的承诺不产生合同订立的效果。

2、无合意之履约行为不能视为合同成立。

合同的订立，其最强调的是双方合意。为保证合意的一致性，承诺的内容应当于要约的内容一致。受约人对要约作出实质性变更的，为新要约。对有关合同的标的、数量等主要条款内容的变更，是对要约内容的实质性变更。本案中，张某的10万元租金的意思表示，系对李某要约的实质性变更，是新的要约。

合同法第二十二条规定：“承诺应当以通知的方式作出，但依据交易习惯或者要约表明可以通过行为作出承诺的除外。”本案中，张某主张其已经履行合同，且李某业已接受，故而合同已经成立。然而，张某的单方面履行行为对李某原要约内容作出实质性变更，实际是以单方行为表示了新的要约，但李某未予承诺，双方合意依然没有达成，合同未成立。一方当事人不能以已履行为理由“绑架”要约人，从而成立合同，因为从根本上上讲，合同法所遵循的最高原则，系双方合意，无合意即无合同，更谈不上履行。

【裁判结果】：法院经审理认为，在双方签订的《房屋租赁合同》即将到期终止时，李某与张某曾就续租事宜进行协商，双方短息往来记录显示李某同意续租的租金标准为年租金13万元，而张某主张的数额则为10万元，双方就租赁合同主要条款价款问题存有争议，并未达成一致合意。张某的单方付款行为系对李某所发出要约的实质性变更，应视为以实际行为发出的新要约，李某对该要约并未承诺同意，4.5万元款到账行为不能视为李某同意并主动接受张某主张的以年租金10万元为前提的实际履行，应视为双方就此未达成一致意思表示，李某与张某于原租赁合同到期后并未形成新的租赁关系。张某继续占有、使用涉案房屋并无法定或约定的权利基础，应予腾退，并应支付原合同期满后其继续占有期间的房屋使用费。

据此，法院判决张某腾退房屋并支付房屋使用费。